海淀地王光速上架，西郊机场地块85.55亿起拍

文/北京进深 徐迪

海淀四季青板块迎来重磅供地，海淀西郊机场地块以极快速度完成从清单亮相到挂牌出让的地王地块全流程，正式开启“地王”争夺战。光速

极速出让：总价最高涉宅地块登场

西郊机场地块于7月7日清单亮相，上架当日即进入用地预申请阶段，西郊7月9日正式挂牌，机场并定于8月12日下午完成出让。亿起

• 起拍总价：85.55亿元，海淀创今年北京涉宅地块总价新高。地王地块
• 综合楼面价：约6万元/㎡。光速
• 住宅起拍楼面价：高达7.4万元/㎡，上架显示开发商对海淀核心资产价值的西郊强烈预期。

项目概况：京西“巨无霸”的机场规划细节

该项目占地8.52公顷，规划总建筑面积约14.26万㎡，亿起由三幅子地块组成，海淀功能布局清晰：

1. 住宅用地（0034 & 0049地块）

• 规模：合计建面11.08万㎡。
• 指标：容积率1.6，限高25米。
• 形态：两宗地块一南一北，形状规整，朝向优越。
• 高品质要求：
• 符合海淀区新建商品住宅及高品质住宅政策。
• 允许建设风雨连廊、架空层、通高跃层等提升居住体验的设计。
• 一体化开发：在确保整体容积率、总用地规模及总建面不突破管控指标的前提下，允许两地块统筹核算容积率，优化楼栋排布与社区空间布局，提升土地综合利用效率。
• 道路配套：
• 0034地块东侧新增南北向街坊一路（宽≥11米）。
• 0049地块东侧新增南北向街坊二路（宽≥11米）。
• 两条道路纳入出让范围，由竞得人同期建设、养护、管理并向社会开放。

2. 商服用地（0040地块）

• 规模：规划地上建面3.19万㎡。
• 指标：容积率2.0，限高24米。
• 功能定位：打造集社区综合服务与商业服务于一体的“社区服务综合体”，满足周边居民日常生活需求。
• 具体配置清单：
• 公共服务类：
• 社区卫生健康监督所：约300㎡
• 社区养老服务驿站：约1000㎡
• 社区助残服务中心：约500㎡
• 社区综合文化室：约2100㎡
• 室内体育设施：约2000㎡
• 社区管理服务用房：约500㎡
• 商业与便民类：
• 末端配送场所：约500㎡
• 末端营业网点：约100㎡
• 邮政所（2处）：各200㎡，共400㎡
• 邮政支局：约1700㎡
• 再生资源回收站：约35㎡
• 社区商业服务网点：约1100㎡
• 基础设施：
• 有线电视基站（四季青站）：≥400㎡（需与建筑合建）

3. 城市设计与建筑风格

• 天际线管控：结合西冉片区紧邻西郊机场的区位，严格控制建筑高度，遵循“由东向西、从低向高”的原则，打造平滑舒缓的城市天际线。
• 风格定位：
• 整体：现代建筑风格。
• 居住区：温馨含蓄。
• 公共区：简约清新。
• 目标：营造稳重、和谐、明朗的人居环境。

市场竞争：三大竞品近身肉搏

项目位于海淀区四季青镇，四环至五环之间，毗邻地铁12号线四季青桥站。周边拥有金四季购物中心、西冉城市生态公园等成熟配套。

尽管西郊机场地块是今年海淀的首发供地，但周边在售新盘竞争激烈，主要竞品包括：

1. 中建壹品·海宸元境

• 拿地信息：海淀宝山0016地块，2025年6月5日拿地，总价27.78亿元，住宅楼面价约5.68万元/㎡。
• 项目指标：占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。
• 产品规划：11栋7-11F洋房，总计414户，主力面积99-139㎡。
• 销售表现：
• 2025年11月底取证开盘。
• 目前网签270套，去化率近70%。
• 成交均价8.35万元/㎡，总成交金额26.16亿元，地价覆盖率94%。

2. 北京隅·海岄

• 拿地信息：海淀宝山0017地块，金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡。
• 项目指标：占地2.86公顷，地上建面约6万㎡，容积率2.1。
• 产品规划：13栋6-11F洋房，总计458户，户型为108/129/145㎡。
• 销售表现：
• 2025年11月底取证开盘，预售均价9.3万元/㎡。
• 目前网签213套，去化率47%。
• 成交均价8.5万元/㎡，总成交金额23.04亿元，地价覆盖率68%。

3. 保利熙瑞

• 拿地信息：海淀半壁店地块，2025年5月底由保利发展与北京建工联合体以45.45亿元总价摘得，折合楼面价约7.84万元/㎡。
• 项目指标：占地4.06公顷，地上建面5.8万㎡，容积率1.43。
• 产品规划：14栋住宅楼（分东西两区），总计323套。
• 平层面积：136/166/201/208㎡。
• 顶复面积：约271/207㎡（少量）。
• 销售表现：
• 6月27日开盘，官宣成交109套。
• 目前暂无网签数据披露。

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