从崇文到菜西，北京核心区腾退大变天：再也没有靠拆迁暴富的机会

继东城区崇文片区之后，从崇菜西北京西城区菜西片区也正式发布了最新的北京变天腾退公告，全面启动申请式退租工作。核心即日起，区腾迁暴项目范围内的再也区属直管公房将进入申请式退租流程。

尽管名义上称为“退租”，靠拆但实质上这些公房的从崇菜西使用权已高度私有化。目前的北京变天补偿标准与崇文6号地项目基本持平，主要提供两种方案：
1. 货币补偿：单价为 95,核心355元/平方米；
2. 购房补贴+定向安置房：安置房选址位于房山区，属于远郊区。区腾迁暴

菜市口虽属原宣武区，再也并非西城绝对核心，靠拆但9.5万元/平米的从崇菜西补偿标准，在当前市场环境下，北京变天仅能勉强购买同地段普通二手房，核心根本无法支撑“拆迁致富”的幻想。这与几年前“一拆千万、甚至亿万”的暴富神话形成了鲜明对比。

更何况，北京作为一线城市的核心区，其补偿标准尚且如此。若城市能级或区位稍弱，补偿力度只会更低。

为何短短几年间，拆迁条件发生巨变？

外界普遍归因于房地产市场的下行，认为土地供应端的萎缩直接影响了拆迁力度。这一观点大方向正确，但并未触及本质。

确切地说，是旧城改造的底层商业逻辑发生了根本性逆转。

1. 过去：高周转驱动下的“旧村改造”红利期

在房地产黄金时代，旧改是一项高利润业务。通过整理土地进行开发销售，开发商能获取巨额回报，因此争相涌入。这一时期的旧改主要集中于城市外围的旧村改造。

• 区位变化：随着城市扩容，曾经的农村变为城市边缘，具备房地产开发的市场基础。
• 容积率提升：旧村建筑多为低层，拆除后重建高层，可售面积成倍增加。
• 协调成本低：相比城市内部，旧村人口结构相对简单，尤其在南方宗族势力较强的地区，搞定关键人物即可快速推进。

这一阶段的关键词是“高周转”。为了加速进程，开发商不惜重金补偿，出现单户补偿数千万甚至上亿的情况。只要最终商品房销售能覆盖成本并盈利，高额拆迁费被视为可转嫁的成本（羊毛出在羊身上）。

相比之下，旧厂改造因厂房利润低、旧小区改造因协调难且容积率已高，均无利可图。因此，当时的“旧改”几乎等同于“旧村改造”。

2. 现在：成本导向下的“旧城改造”公益化

随着房地产行业进入下行周期，大多数城市的旧村改造已无利可图。当前的旧改重心转向真正的旧城改造，即城市核心区的棚户区、老旧楼宇等。

• 目的转变：从“盈利”转向“城市品质提升”和“改善居住条件”，具有显著的公益性。
• 主体变更：实施主体由民企转为地方国企。民企因无利可图且融资困难，既无意愿也无能力参与。

由于国企主导且项目本身利润微薄，开发商（国企）缺乏提供高额拆迁补偿的动力。相反，为了推动项目落地，避免各方僵持，被拆迁户可能需要让渡部分利益。

新逻辑：拆迁户需“让渡”而非“获利”

现在的旧改逻辑已彻底转变为成本导向，主动权掌握在开发方手中。

• 利益分配机制：旧改带来的区域环境改善和房地产升值，其溢价部分需由拆迁户与开发方分享，以吸引开发方推进项目。分配比例取决于地块条件和议价能力。
• 结果导向：拆迁户不仅无法大幅盈利，反而可能需要“减量”。若选择原地回迁，往往需要让出部分面积。

对于核心区住户而言，原有住房面积本就狭窄，若再让出部分面积，将导致居住功能丧失。因此，将安置房安置在郊区成为必然选择。

结论

北京核心区腾退案例表明，旧改的商业逻辑已彻底重构。随着房地产从增量开发转向存量更新，依靠拆迁实现财富暴增的时代已一去不复返。

(责任编辑：综合)